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Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern bei Schädlingsbefall

Ein Schädlingsbefall stellt grundsätzlich einen Mangel bei vermieteten Wohnungen oder anderweitigen Räumen dar. Er muss beseitigt werden und kann bis zur Behebung zu einer Mietminderung führen. Dabei geht es meist um Schädlinge wie Mäusen, Ratten,  Schaben (Kakerlaken), Bettwanzen, Tauben etc. welche gefährliche Krankheitserreger auf Menschen und Haustiere übertragen.

Diesen Mangel der Mietsache muss kein Mieter tolerieren. Wenn Mieter den Schädlingsbefall feststellen, haben sie daher grundsätzlich ein Minderungsrecht bis zur Eliminierung der Schädlinge. Sie können die Miete kürzen und bei einem Fall akuter Gesundheitsgefährdung den Mietvertrag außerordentlich kündigen. In Extremfällen steht ihnen Schadenersatz zu, wenn etwa der Vermieter den Befall mit Schädlingen zu verantworten hat. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter sich nicht ordnungsgemäß um die Separierung und den Abtransport des Mülls gekümmert hätte und dadurch der Schädlingsbefall erst entstanden ist. Ein Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, in seinen Objekten für hygienische Verhältnisse zu sorgen. Er darf auch nicht durch Untätigkeit einen Befall mit Schädlingen ermöglichen. 

Mietminderung

Die deutschen Gerichte entscheiden in dieser Frage nicht einheitlich. Je nach Umfang des Befalls, doch auch nach sehr differenzierten Nebenbedingungen und ihrer Bewertung kann die Mietminderung bei einem Befall mit Schädlingen zwischen 2 bis 50 Prozent betragen. Die Art und die Schwere der Beeinträchtigung durch den Ungezieferbefall ist dabei entscheidend.

Gerichtsurteile mit Entscheidungen zur Höhe der jeweiligen Mietminderung finden Sie hier: Wichtige Gerichtsurteile

Praxistipp für Mieter

Mieter sollten festgestellte Schädlinge in der Wohnung sofort dokumentieren und fotografieren, den Vermieter in Kenntnis und ihm eine Frist bis zur Abhilfe setzen. Diese Frist kann sehr kurz ausfallen. Wenn sie nicht eingehalten wird, kann die Miete gekürzt werden. Eine anwaltliche Beratung hilft bei der Beurteilung des Ermessensspielraums.

Praxistipp für Vermieter


Vermieter wiederum müssen nicht wegen jeder Mieterdrohung einknicken - der Schädlingsbefall muss nachweislich vorhanden sein. Wegen einer einzigen Motte im Schrank gibt es keine Mietminderung. Die tatsächliche Schadensursache und die angemessene Höhe einer Mietminderung sind die häufigsten Streitpunkte.

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